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楼市新政执行层面大打折扣 利率七折"几无可能"

大字 日期:2016-06-24 来源:
    “认贷不认房”、首套利率下浮30%……9月30日的楼市新政听起来“力道”十足,但记者调查发现,尽管四大行积极响应,政策文件也已基本下达各地分行,但是在执行层面上,仍然会大打折扣。一些专家表示,“房贷新政”的推进执行将是一个艰难的过程。
    中国楼市政策再现“重磅”逆转
    9月30日,中国楼市政策再次出现“重磅”逆转,央行和银监会联合发文,确定“首套房”贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,出于“改善性需求”再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。
    7天长假之后,四大国有商业银行纷纷公开表态,宣布执行“房贷新政”。记者多方调查了解显示,各地分行多已收到来自总行的政策性文件,但是具体执行方案还在研究当中。
    在国内首个尝试突破“限购”要求的城市南宁,中国银行广西分行相关负责人表示,分行目前已经按照总行的要求开展相关工作,按新政受理房贷申请。“但具体标准要根据借款人购房情况及其信用记录、还款能力等因素区别确定。”这位负责人同时表示。
    而中国建设银行南昌分行的营业人员则表示,具体实施细则尚未下达,究竟如何落实还要等待进一步的通知。中国银行安徽分行相关负责人也表示,虽然总行的文件已经发布,但还未下发到安徽分行,所以安徽省内所有中国银行的网点并未执行新政策。
    另外,一些股份制银行仍然在观望之中,光大银行和中信银行的福州分行都表示,还在等待总行政策;招商银行上海分行虽然尚未收到来自总行层面的通知,但是银行内部关于“房贷新政”的研究讨论已经展开。
    7折利率执行的可能性很小
    记者调查显示,对于“房贷新政”中关于首套房认定的新规,多数银行信贷部门都表示将予以执行,而房贷利率在基准利率基础上下浮30%,执行的可能性很小。
    “政策文件对于利率的规定也只是建议性的而非强制性的,各分行和营业网点有因地制宜自主决定的权利。”中国银行上海分行一位不具姓名的人士告诉记者。
    而中国银行安徽分行个人贷款中心相关负责人认为,从银行的角度讲,完全执行“房贷新政”是有压力的。“当下银行运营成本高而存贷比低,利润空间已经很小。如果完全按照监管层的意图执行,特别是7折利率的部分,那对银行来说将是非常大的压力。”
    实际上,尽管央行规定优惠下限是7折,但并非必须打7折。业内人士认为,受各种“宝宝”的冲击,银行的存款成本近年来大幅上升,实施7折利率的话银行将“无钱可赚”。
    另据记者从南昌市两家房地产公司了解,目前首套房购房者拿到的贷款利率依然是在基准利率上浮10%左右。部分房地产公司正和相关银行机构商谈房贷新政的执行合作问题。
    此外,一些银行也在担心,“房贷新政”出台后,一些客户会一次性还清贷款,再以“新政利率”重新贷款。实际上,合肥市的江先生正有此意。但是中国建设银行合肥市政务文化新区支行负责人答复表示,尽管政策细则尚未出台,但这种设想或将是“一厢情愿”——即使房贷结清,也无法因同一套房获得更便宜的贷款。
    “利率新政”缘何难落实?
    自4月28日广西南宁尝试放松限购,到9月30日央行和银监会联手宣布“房贷新政”,这轮历时5个多月的艰难博弈才实现的政策突破,缘何未能得到积极响应?市场热盼的“房贷新政”落实起来为何如此艰难?
    商业银行并非“慈善机构”,其目的最终还是获利。专家指出,如果完全“死扣”政策,特别是最低7折利率,最终会造成银行不愿在消费类贷款上下工夫,而把重点放在经营性贷款上,毕竟经营性贷款比消费类贷款盈利能力更强。
    中国银行福州鼓楼分行信贷经理陈先生说:“每年年底,房贷额度都会比较紧张,而新政中房贷利率最低7折,将会影响银行的利润。相对个人消费贷款和小微企业贷款来说,个人住房按揭贷款的收益率偏低,7折利率已近银行负债成本,盈利要求决定了银行不可能拿出太多信贷资源配置在个人房贷上。”
    而“7折利率”本身似乎也并不现实。中国工商银行上海地区某网点负责人表示,当前房贷基准利率是6.55%,打7折后连5%都不到了,这比银行理财产品的收益率还要低。该负责人认为,这甚至会产生“用房贷买理财产品”的套利空间。
    从目前来看,房贷新政对银行的约束力度尚显不足。联讯证券研究员盛旭认为,银行在落实细则上充分执行新政的可能性并不大,贷款利率和首付比例或将出现一定程度的下降,但下降的幅度很可能是低于预期的。
    (据新华社北京10月14日电)
    各地动态
    广州
    日均成交相比节前暴涨超60%
    新华社广州10月14日电(记者 王浩明)在国庆节前房贷新政策的刺激下,黄金周后的广州楼市成交激增,日均成交相比节前暴涨超60%。
    数据显示,10月8日-12日,广州商品房住宅网签数为1555套,日均成交311套。相比黄金周期间日均不足70套,暴涨超过300%。考虑到黄金周期间是传统的网签低潮,即使是相比黄金周前一周(9月24-30日)的日均成交量192套,涨幅也超过60%。
    节后广州楼市呈现出量增价稳的特点,成交热点多在增城、从化和南沙等新区。一个值得注意的现象是外围城区的火热开始明显推动中央城区走高,荔湾区的成交量在过去一周暴涨超过200%。开发商方面,保利和越秀则占据了成交榜的前两位。
    分析认为,考虑到“网签”相对于“成交”有数天的滞后,8日-12日的数据可以大致看做黄金周期间的成交。显然,央行在节前下发的房贷新政策是成交暴涨的推手之一。开发商也希望抓住“金九银十”的最后机会,完成销售目标和去库存的任务。
    武汉
    二套房公积金贷款首付可降至三成
    新华社武汉10月14日电(记者 徐海波)银行限贷政策放松,如果贷款还清再买房可算首套房,公积金贷款是否也“认贷不认房”?13日,武汉市住房公积金管理中心正式下发通知,购买二套房公积金贷款首付可降至三成。
    新政策规定,从即日起,第二套房公积金贷款的最低首付款比例调整为房屋总价的30%,不再硬性要求达到房屋总价的60%,但住房公积金贷款房屋套数认定、贷款额度计算仍按原政策规定执行,贷款最高比例不得超过房屋总价的40%。
    武汉市住房公积金管理中心负责人表示,此举是为了方便购房职工在商业银行贷款政策调整后顺利办理二套房组合贷款,即公积金购买二套房需要首付三成,办理三成商业贷款,再四成公积金贷款,且总额不超过50万元。
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