买房子的有两种人，一种是为了自住，一种是用于投资。无论属于哪一种，都希望自己的房子保值甚至增值。那么，如何考察一处房产的潜在价值呢？如果将购买的房子租出去，会赚钱吗？我们用三个简单的公式即可粗略的估算出房子大体的价值。作为普通人，虽然不能用严谨的方法得出专业数据，但可以通过简单方式作为自己的置业参考。

　分界评估

评估级别

★★

租金乘数是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式，计算公式为：

租金乘数＝投资金额/每年潜在租金收入

如果得出的结果小于12，即在合理购买范围之内。比如某套房子的售价22万元，月租金1500元，那么它的租金乘数就是12倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。

但是，如果一处房产的租金乘数超过12倍，就很可能会带来负现金流。假如若干年后这套房子的售价上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。

投资者可以将房产的租金乘数与自己要求预期进行比较，也可在不同房产间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置、欠租损失、营业费用、税收等方面的影响。

分界评估

用投资回收期进行计算

评估级别

★★★

投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短，计算公式为：

投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）/（税后月租金-按揭月供款）×12

这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年－10年左右。在业内，又将该方法划分为两种：一是即刻回报型，二是培养回报型。

即刻回报型：通常指购买的房产位于周边配套完善、交通发达、商业氛围非常成熟的地区，不需要培育，购买后出租即可获得可观的租金回报。但此类房产通常需求的资金量较大，资金门槛相对较高；

培养回报型：通常指位于非传统的商业核心区，但是在市政规划、消费人群增长等方面，都有着比较良好的前景，而这个过程便是培养的过程。这类房产通常售价较低，但可以放长线钓大鱼，从长期看往往可以获得比即刻回报型更高的投资回报率。